Wegfall von Mieteinnahmen in der Coronakrise

Aufgrund der wirtschaftlichen Probleme, welche durch Corona entstanden sind, konnten zum Teil Mieter ihre Mietzahlungen nicht mehr leisten. Es stellte sich nun die Frage, wie hier bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei den Vermietern verfahren werden soll.

Für den Fall, dass der Vermieter seinem Mieter für die im Privatvermögen gehaltenen und nicht Wohnzwecken dienenden Immobilien (gewerblich genutzte Räume) – aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters – Mietzahlungen ganz oder teilweise erlässt, darf durch das Finanzamt keine verbilligte Vermietung zugrunde gelegt werden, bei der der Werbungskostenabzug zu kürzen wäre. Es kann nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass der Vermieter keine Einkunftserzielungsabsicht mehr hat. Diese Beurteilung muss unabhängig von dem Mieterlass stattfinden. 

Nach aktueller Verwaltungsauffassung ist auf die tatsächlich vereinbarten Mieten abzustellen. Eine vertragswidrige Nichtzahlung bleibt außer Betracht, es sei denn, die Nichtzahlung wird vom Vermieter aus privaten Gründen hingenommen.

Bei der Vermietung von Wohnraum zu einer marktüblichen oder verbilligten Miete (von 66 % bzw. ab 2021 50 %) können trotzdem die Werbungskosten in vollem Umfang steuermindernd geltend gemacht werden. Diese Entscheidung basiert auf der Tatsache, dass sich an der vereinbarten Miethöhe nichts geändert hat. War der Kostenabzug bereits vor dem Mieterlass wegen Unterschreitens der Grenze nur gekürzt möglich, erfolgt durch den Mieterlass keine weitere Kürzung.

Zu beachten ist aber, dass der Vermieter grundsätzlich den Mieterlass zum Nachweis für das Finanzamt schriftlich vereinbaren und darin den Grund für den Erlass mit aufnehmen sollte. Hierbei sind die coronabedingten Lohn- oder Honorarausfälle bei Wohnraummietern bzw. Umsatzausfälle bei gewerblichen Mietern und daher eine gefährdete wirtschaftliche Existenz des Mieters bei Weiterzahlung der Grundmiete in der im Mietvertrag vereinbarten Höhe in jedem Fall zu erwähnen.