Vermietung und Verpachtung – Verbilligte Vermietung

Bei der verbilligten Vermietung von Wohnraum stellt sich die Frage des anteiligen oder vollen Werbungskostenabzugs. 
Bei einer Miete (Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten) von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete wird der volle Werbungskostenabzug gewährt. Unter 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten hinsichtlich des unentgeltlichen Anteils gekürzt. 
Im Entgeltbereich zwischen 50 % und 66 % ist eine Totalüberschussprognose vorzunehmen („Liebhabereiprüfung“). Sollte diese Prognose negativ ausfallen, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht lediglich für den entgeltlichen Teil auszugehen, sodass nur die Werbungskosten für den entgeltlich vermieteten Teil berücksichtigt werden können. Ergibt sich nach dieser Prognose ein Totalgewinn über alle Jahre, werden die Werbungskosten ungekürzt berücksichtigt.

Die Finanzverwaltung nimmt eine anteilige Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich sein sollte, die bisherige Miete zu erhöhen, um die Grenze einzuhalten.

Der Grund für die verbilligte Überlassung spielt keine Rolle.
Bei der Vermietung an Angehörige (z. B. Eltern, Kinder und Geschwister) ist zusätzlich darauf zu achten, dass der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält und auch tatsächlich vollzogen wird. Dabei ist auf regelmäßige Mietzahlungen zu achten. Auch sollte bei verbilligter Überlassung darauf geachtet werden, dass die Betriebskostenabrechnung erstellt und die sich daraus ergebende Nachzahlung bzw. Erstattung ausgeglichen worden ist. Sonst besteht die Gefahr, dass das Mietverhältnis als solches insgesamt nicht anerkannt wird. 

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.
Die ortsübliche Marktmiete ist vorrangig aus dem Mietspiegel zu bestimmen, so der BFH in seinem Urteil von Februar 2021.
Kann dieser nicht zugrunde gelegt werden, sind Vergleichsmieten oder Mietgutachten heranzuziehen. 

‍