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Gebäudeanschaffung: Wann nachträgliche Modernisierungskosten nicht sofort abgezogen werden dürfen

Kennen Sie den steuerrechtlichen Unterschied zwischen Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten
einerseits und Erhaltungsaufwand andererseits? Die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten
eines Hauses können nur über die Gebäudenutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden (zumeist
über 33 bis 50 Jahre). Dagegen kann der Erhaltungsaufwand sofort abgezogen werden. Wie
gravierend die Auswirkungen dieser Unterscheidung ausfallen können, musste kürzlich ein
Grundstückseigentümerehepaar erfahren.

Dieses hatte ein Einfamilienhaus zum Zweck der Vermietung erworben. Nach der Anschaffung
hatten die Eheleute sämtliche Fenster austauschen lassen, um das Haus so überhaupt erst
vermietbar zu machen. Die Kosten dieser Maßnahme rechneten sie zu den Anschaffungskosten
dazu. Ihrer Auffassung nach kam hier eine Regelung des Handelsgesetzbuchs zum Tragen, laut
der es sich bei Aufwendungen zur Herstellung der Funktionsbereitschaft eines
Vermögensgegenstands um Anschaffungskosten handelt. Ihre Ausgaben für die übrigen
Sanierungsarbeiten, die sie hatten durchführen lassen, machten sie als sofort abziehbaren
Erhaltungsaufwand geltend.

Nach dem Urteil des Finanzgerichts Münster (FG) genießt bei der steuerrechtlichen Würdigung
der Kosten aber das Einkommensteuergesetz Vorrang vor dem Handelsgesetzbuch. Da mag die
Argumentation der Hausbesitzer noch so schlüssig sein. Laut Einkommensteuergesetz gelten die
Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung
anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen, nun
einmal als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Und diese werden – wie Anschaffungskosten
– über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die finanziellen Auswirkungen dieser Zuordnung sind aus den folgenden Gründen gravierend:
Hätten die Kosten des Fensteraustauschs von vornherein als Anschaffungskosten gegolten, wären
die übrigen Sanierungsaufwendungen unter der 15-%-Grenze geblieben und hätten sofort
steuerlich geltend gemacht werden können. Das FG stellte aber darauf ab, dass sowohl der
Austausch der Fenster als auch die anderen Sanierungsmaßnahmen erst nach dem
Anschaffungszeitpunkt des Hauses durchgeführt worden waren und steuerlich
zusammengehörten. Da ihre Kosten zusammen 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten
überschritten, handelte es sich bei sämtlichen Modernisierungskosten um anschaffungsnahen
Herstellungsaufwand, der nur über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden kann. Eine
Trennung der nachträglichen Kosten darf nicht erfolgen.
Das Gesetz typisiert hier in der Tat sehr stark – und zwar aus folgendem Grund: Der
Sachbearbeiter im Finanzamt soll nicht in die Verlegenheit kommen, eine Unterscheidung der
Kosten vornehmen zu müssen. Im Zweifel müsste so etwas ein Gutachter übernehmen. Das
Hausbesitzerpaar musste sich daher mit der langwierigen Abschreibung sämtlicher
Modernisierungskosten zufriedengeben.

Hinweis: Das letzte Wort ist auch in diesem Fall noch nicht gesprochen. Der Bundesfinanzhof
wird den Sachverhalt in einem Revisionsverfahren noch einmal beleuchten. Wir beobachten die
Rechtsprechung für Sie; falls nötig, informieren wir Sie wieder.


DATE: Aug 3, 2015
AUTHOR: admin
Aktuelle Steuernews